最近置换房子，节奏如下，全程无缝衔接。
选房条件
2017年首次购房决策迅速：沿古墩路向北骑行，看了上实海上海、万科未来城，最后到良渚文化村的白鹭郡东和郡南，喜欢良渚文化村的环境和郡东的设计风格，便买了郡东。在此住了7年，如今卖掉略有不舍。至于卖出价，比买入价略高，若算上利息估计保本或微亏。
本次置换为婚后生活准备，综合考虑了很多条件：部分需求开始就很明确（如换大点面积），部分则在看房过程中逐步清晰（如电梯刚需）。
● 板块/地段 ● 我们在未科上班，需要通勤方便； ● 周边生活配套成熟，有烟火气；
● 小区 ● 小区环境好点，适合遛弯遛娃； ● 电梯为刚需，考虑长辈居住和带娃方便； ● 就近有幼儿园，小学和初中暂不强求； ● 人车分流； ● 近地铁；
● 房子 ● 面积100+，三室及以上； ● 排除一楼和顶楼； ● 需要地暖，精装自带地暖，或毛坯自己装； ● 不要20层以上的超高层，火灾不安全；
看房过程
接下来，讲讲我们看房的心路历程。
郡东卖出前
郡东卖前，佛系看房。
首先从板块看，主要有余杭的未科和主城区西边的西溪蒋村、三墩、申花一带。
主城区围绕三墩看了阳光郡、国风美域、宝嘉誉府、美林湾几个楼盘，多因小区设施环境差或老旧被排除，唯有阳光郡尚可，但属超高层（28层）而放弃。
主城区部分板块均价很高，优势在教育资源，但我们的教育需求至少是七八年之后的事，考虑到目前的出生率，未来教育资源分配机制存在较大变数。所以我们不想为教育资源支出过高溢价。
随后，我们转向未科板块找地铁房，包括绿汀路地铁站，翡翠城（高教路站）和余杭塘路沿线（5号线）。
关于地铁，我认为19号机场快线最有用，因为我们市内通勤自驾为主，仅赶火车飞机时为了控制时间坐地铁更方便。我注意到19号线荆长路地铁站的远洋西溪公馆，虽然听说该小区租客很多，人员杂乱，但2025年滨江物业入驻预期将改善。可惜因当时预算限制，仅能买到一楼房源而放弃。同期看了香悦四季轩、翡翠城二期、华元蒙卡岸，也都被我们pass了。
直到郡东出手后，我们立即加快了看房速度。
第一个周末
郡东网签当天上午，跟郡东中介看了白鹭郡北一套顶跃，有几个亮点：
● 当天阳光极好，走进房间，挑空的客厅，特别的敞亮温馨；
● 二楼开放书房与一楼客厅形成互动空间，我和南瓜一人在书房、一人在客厅也能方便交流；
● 房东是位懂生活的小姐姐，房屋设计和打理很好；
虽然很喜欢，但因缺少电梯无奈放弃。考虑未来育儿，电梯是刚需，这个不能妥协。
次日，我们约了另一位中介看未科的房子。
我在贝壳上锁定了未名府小区：离五常地铁站近，到天街一站地铁，附近有藤集和五常最有人气的菜市场，周边写字楼底商丰富，边上带小公园。实地看了之后，小区内部环境和户型也可以，我们看了2楼和9楼的，初次了解到2楼返水隐患，但因2楼的价格优势仍有意向，然而中介反馈，房东收到其他客户的报价后试图抬价。未科中介怀疑这个客户是良渚中介从中作梗，我也不得而知。但我们不能接受在挂牌价的基础上涨价，只能pass。
看未名府当天，还看了几个盘：
● 富力新线&富力十号院：富力新线位置其实很好，地下直通地铁站，得房率巨高，但物业很差，小区没环境可言，富力十号院类似。考虑到网上富力较差的口碑以及我们租住富力时不好的体验，之后看房我们排除了所有富力的楼盘。
● 华夏四季：品质很高，但也贵，位置嘛，就是地铁距离略尴尬。其他没毛病。
● 海兴雅苑：浙大的人才小区，对口求是小学，是最大的卖点。小区还可以，但我们看上的不在预算内。
第二个周末
也是2024年最后一个周末。我们集中看了翡翠城。
翡翠城四期很新，我们看中一套6楼的：
● 小区很新，绿化和基础设施非常好；
● 房源在小区小轴线第一栋，前面有两栋在左右两侧，对这一套无遮挡。所以在6楼光线也非常好；
● 门口是高教路地铁，距离单元楼100米以内，有风雨连廊。
● 毛坯房，自己装。
● 附近有天元公学，据说还不错。
但它也有个严重的缺点，户型不好客厅显小。绿城不让包阳台，连扩展都没办法。考虑到装修设计可弥补户型缺点，因此我们决定和房东聊聊。
悲催的是这个房东也不卖，觉得年后能涨，想等年后再看。我和南瓜有点无语了，前一周的未名府和这周的翡翠城，我们看中的怎么都成交不了。现在不是买方市场吗？怎么搞得像卖方市场一样。
我们被搞得有点烦躁，于是有个小插曲：晚上我们临时看了翡翠城二期一套两本证的房子，采光挺好，尤其是带地暖，满足我们要求，可拎包入住。330万价格也在我们预算内，我们准备直接签了，幸好中介制止了我们。中价说之前一套类似房子成交280万，330万太贵了。买房急不得，差点成了冤大头。
这个周末也看了：
● 西溪华东园：翡翠城板块的，从地理位置上看非常不错，离12号水乡南站非常近。但实地看里面环境一般。
● 阳光郡：又回三墩重看了阳光郡。
元旦
经过前两周的折腾，我们的看房价位从300万左右涨到了400万。于是，元旦我们重新看了远洋西溪公馆和未名府。这两个小区我们都看过，已经比较熟悉了，于是只是看楼层和户型。
远洋西溪公馆有大量投资客，400万左右的房源非常多，而且楼层都不错，我们看中了几套。未名府房源少一些，但也看中一套楼层和户型不错的。这次我们放低了预期，只是把我们期望的价格报给中介，然后让中介去聊，哪套先聊妥就成交哪套，如果都聊不妥就算了。
没多久，中介把未名府的聊下来了。于是，就买了这套，它能满足前面提到的大部分选房条件，唯一就是预算涨了不少，未来几年压力山大。新房已过户，接下来得忙装修。
总结
这两年房价跌跌不休，今年出了一系列政策托底，明年可能还有。网上和身边朋友对房价的普遍看法是：大涨是不会再有，但跌的也应该差不多了。
我不知道未来房价如何走，这次我是置换，只希望买卖之间的窗口期不要差太多，未来是涨是跌都无所谓，我不追求高卖低买赚差价，但也别让我低卖高买亏差价。所以我们看房的时候有些急切，尤其是我，差点犯错。回头想想：
● 第一次看中的未名府2楼，没谈成时有些沮丧，觉得错过一个很好的房子。
● 第二次看中翡翠城四期6楼时也很满意，没谈成时再次沮丧。
● 之后再看远洋西溪公馆和未名府，依然有很多心仪的房源。
所以，无论你多么喜欢一个房子，错过了都不可惜，市场上的选择特别多，多看看会发现很多心仪的房子。
via 拾月
选房条件
2017年首次购房决策迅速：沿古墩路向北骑行，看了上实海上海、万科未来城，最后到良渚文化村的白鹭郡东和郡南，喜欢良渚文化村的环境和郡东的设计风格，便买了郡东。在此住了7年，如今卖掉略有不舍。至于卖出价，比买入价略高，若算上利息估计保本或微亏。
本次置换为婚后生活准备，综合考虑了很多条件：部分需求开始就很明确（如换大点面积），部分则在看房过程中逐步清晰（如电梯刚需）。
● 板块/地段 ● 我们在未科上班，需要通勤方便； ● 周边生活配套成熟，有烟火气；
● 小区 ● 小区环境好点，适合遛弯遛娃； ● 电梯为刚需，考虑长辈居住和带娃方便； ● 就近有幼儿园，小学和初中暂不强求； ● 人车分流； ● 近地铁；
● 房子 ● 面积100+，三室及以上； ● 排除一楼和顶楼； ● 需要地暖，精装自带地暖，或毛坯自己装； ● 不要20层以上的超高层，火灾不安全；
看房过程
接下来，讲讲我们看房的心路历程。
郡东卖出前
郡东卖前，佛系看房。
首先从板块看，主要有余杭的未科和主城区西边的西溪蒋村、三墩、申花一带。
主城区围绕三墩看了阳光郡、国风美域、宝嘉誉府、美林湾几个楼盘，多因小区设施环境差或老旧被排除，唯有阳光郡尚可，但属超高层（28层）而放弃。
主城区部分板块均价很高，优势在教育资源，但我们的教育需求至少是七八年之后的事，考虑到目前的出生率，未来教育资源分配机制存在较大变数。所以我们不想为教育资源支出过高溢价。
随后，我们转向未科板块找地铁房，包括绿汀路地铁站，翡翠城（高教路站）和余杭塘路沿线（5号线）。
关于地铁，我认为19号机场快线最有用，因为我们市内通勤自驾为主，仅赶火车飞机时为了控制时间坐地铁更方便。我注意到19号线荆长路地铁站的远洋西溪公馆，虽然听说该小区租客很多，人员杂乱，但2025年滨江物业入驻预期将改善。可惜因当时预算限制，仅能买到一楼房源而放弃。同期看了香悦四季轩、翡翠城二期、华元蒙卡岸，也都被我们pass了。
直到郡东出手后，我们立即加快了看房速度。
第一个周末
郡东网签当天上午，跟郡东中介看了白鹭郡北一套顶跃，有几个亮点：
● 当天阳光极好，走进房间，挑空的客厅，特别的敞亮温馨；
● 二楼开放书房与一楼客厅形成互动空间，我和南瓜一人在书房、一人在客厅也能方便交流；
● 房东是位懂生活的小姐姐，房屋设计和打理很好；
虽然很喜欢，但因缺少电梯无奈放弃。考虑未来育儿，电梯是刚需，这个不能妥协。
次日，我们约了另一位中介看未科的房子。
我在贝壳上锁定了未名府小区：离五常地铁站近，到天街一站地铁，附近有藤集和五常最有人气的菜市场，周边写字楼底商丰富，边上带小公园。实地看了之后，小区内部环境和户型也可以，我们看了2楼和9楼的，初次了解到2楼返水隐患，但因2楼的价格优势仍有意向，然而中介反馈，房东收到其他客户的报价后试图抬价。未科中介怀疑这个客户是良渚中介从中作梗，我也不得而知。但我们不能接受在挂牌价的基础上涨价，只能pass。
看未名府当天，还看了几个盘：
● 富力新线&富力十号院：富力新线位置其实很好，地下直通地铁站，得房率巨高，但物业很差，小区没环境可言，富力十号院类似。考虑到网上富力较差的口碑以及我们租住富力时不好的体验，之后看房我们排除了所有富力的楼盘。
● 华夏四季：品质很高，但也贵，位置嘛，就是地铁距离略尴尬。其他没毛病。
● 海兴雅苑：浙大的人才小区，对口求是小学，是最大的卖点。小区还可以，但我们看上的不在预算内。
第二个周末
也是2024年最后一个周末。我们集中看了翡翠城。
翡翠城四期很新，我们看中一套6楼的：
● 小区很新，绿化和基础设施非常好；
● 房源在小区小轴线第一栋，前面有两栋在左右两侧，对这一套无遮挡。所以在6楼光线也非常好；
● 门口是高教路地铁，距离单元楼100米以内，有风雨连廊。
● 毛坯房，自己装。
● 附近有天元公学，据说还不错。
但它也有个严重的缺点，户型不好客厅显小。绿城不让包阳台，连扩展都没办法。考虑到装修设计可弥补户型缺点，因此我们决定和房东聊聊。
悲催的是这个房东也不卖，觉得年后能涨，想等年后再看。我和南瓜有点无语了，前一周的未名府和这周的翡翠城，我们看中的怎么都成交不了。现在不是买方市场吗？怎么搞得像卖方市场一样。
我们被搞得有点烦躁，于是有个小插曲：晚上我们临时看了翡翠城二期一套两本证的房子，采光挺好，尤其是带地暖，满足我们要求，可拎包入住。330万价格也在我们预算内，我们准备直接签了，幸好中介制止了我们。中价说之前一套类似房子成交280万，330万太贵了。买房急不得，差点成了冤大头。
这个周末也看了：
● 西溪华东园：翡翠城板块的，从地理位置上看非常不错，离12号水乡南站非常近。但实地看里面环境一般。
● 阳光郡：又回三墩重看了阳光郡。
元旦
经过前两周的折腾，我们的看房价位从300万左右涨到了400万。于是，元旦我们重新看了远洋西溪公馆和未名府。这两个小区我们都看过，已经比较熟悉了，于是只是看楼层和户型。
远洋西溪公馆有大量投资客，400万左右的房源非常多，而且楼层都不错，我们看中了几套。未名府房源少一些，但也看中一套楼层和户型不错的。这次我们放低了预期，只是把我们期望的价格报给中介，然后让中介去聊，哪套先聊妥就成交哪套，如果都聊不妥就算了。
没多久，中介把未名府的聊下来了。于是，就买了这套，它能满足前面提到的大部分选房条件，唯一就是预算涨了不少，未来几年压力山大。新房已过户，接下来得忙装修。
总结
这两年房价跌跌不休，今年出了一系列政策托底，明年可能还有。网上和身边朋友对房价的普遍看法是：大涨是不会再有，但跌的也应该差不多了。
我不知道未来房价如何走，这次我是置换，只希望买卖之间的窗口期不要差太多，未来是涨是跌都无所谓，我不追求高卖低买赚差价，但也别让我低卖高买亏差价。所以我们看房的时候有些急切，尤其是我，差点犯错。回头想想：
● 第一次看中的未名府2楼，没谈成时有些沮丧，觉得错过一个很好的房子。
● 第二次看中翡翠城四期6楼时也很满意，没谈成时再次沮丧。
● 之后再看远洋西溪公馆和未名府，依然有很多心仪的房源。
所以，无论你多么喜欢一个房子，错过了都不可惜，市场上的选择特别多，多看看会发现很多心仪的房子。
via 拾月
